Jednou z výhod parkovacích domov je menšia zastavaná plocha. Parkovanie vo verejnom priestore a na chodníkoch spôsobuje rôzne  problémy, ich odľahčenie malo určite pozitívny dopad. Vďaka parkovacím domom by sa navýšila aj kapacita a nemenej dôležitá je aj bezpečnosť. Parkovacie domy bývajú totiž často vybavené aj kamerovým systémom.

Avšak napriek pozitívam môžeme na niektorých miestach u nás aj vo svete vidieť novovybudované parkovacie domy, ktoré ostali prázdne. Ako príklad môže slúžiť parkovací dom Steel Arény v Košiciach. Spôsobené je to najmä tým, že parkovanie v okolí tohto domu ostalo bezplatné, pričom za parkovanie v tomto dome sa platí. Z toho vyplýva, že parkovacie domy majú zmysel zároveň so zavedením regulovaného parkovania.

Ďalším kľúčovým aspektom je vzdialenosť. Ak by museli vodiči prejsť k parkovaciemu domu niekoľko desiatok či stoviek metrov peši, radšej by zaparkovali na ulici, čo najbližšie bydlisku či obchodu. Umiestnenie takéhoto domu je preto nesmierne dôležité pre jeho budúci úspech.

Za istých okolností môžu byť v budúcnosti parkovacie domy veľmi prínosné. S pribúdajúcim počtom vozidiel bude ich výstavba pravdepodobne nevyhnutná. Parkovanie v krytom dome s kamerovým systémom si však určite nájde svojich priaznivcov.

Príspevok Parkovacie domy – budúcnosť alebo nezmysel? je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Najdôležitejšie zmeny by sa dali zhrnúť do 5 bodov:

1. Dôraz na územný plán obce – po novom by mali mať obce povinnosť vypracovať územný plán. Dobre vypracovaný územný plán má význam pre obyvateľov, investorov, no aj pre stavebný úrad. Jeho pravidelné aktualizovanie je dôležité pre rozvoj mesta či obce a ovplyvňuje viaceré stránky života jeho obyvateľov.

2. Zrušenie územného konania – Vzniknúť by mal nový zákon o územnom plánovaní a taktiež samostatný zákon o výstavbe, čo by malo viesť k citeľnému zrýchleniu procesov, keďže pri územnom konaní stavebník musí predložiť takmer rovnaké podklady ako pre stavebný úrad.

3. Stavebné úrady bude viesť štát – V súčasnosti stavebné úrady zastrešujú obce, nový zákon to zmení. Zámerom je zabránenie konfliktu záujmov, ktorý môže vzniknúť v prípadoch, keď developeri či občania vyvíjajú na starostu enormný tlak, tým pádom je ohrozené ich nestranné a odborné rozhodovanie.

4. Digitalizácia konaní– Vďaka digitalizácii bude stavebné konanie rýchlejšie, ale aj prehľadnejšie. Digitalizácia docieli aj kvalitnejšiu kontrolu celého procesu. V 21. storočí je to veľmi vítaná zmena.

5. Nelegálne stavby – Nový stavebný zákon sa veľmi prísne stavia k nelegálnym stavbám. V súčasnosti je možné aby rôzni „vynaliezavci“ postavili stavbu bez povolenia, následne zaplatili pokutu a spätne zlegalizovali stavbu. To už po novom možné nebude. „Čierne“ stavby nebudú môcť byť pripojené na inžinierske siete a nebude možná spätná legalizácia takýchto stavieb. Štát bude mať právo nelegálne stavby odstrániť na náklady stavebníka.

Zatiaľ neoficiálne informácie vyvolali pomerne veľkú vlnu nevôle hlavne u starostov obcí, nakoľko stavebné úrady by mal prebrať štát a odobrať obciam časť z ich kompetencie. Ako bude nakoniec vyzerať definitívne znenie zákona ukážu najbližšie mesiace.

Zdroj: https://www.stavebnyzakon.sk/aktuality/

Príspevok Zmeny v stavebnom zákone 2021 je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Od dane je oslobodený príjem: 

– z predaja nehnuteľnosti (ktorá sa nenachádza v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,

– z predaja nehnuteľnosti (ktorá sa nenachádza v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade (priame dedenie je vo vzťahu rodičia, deti, starí rodičia, vnúčatá) alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (zosnulého),

– z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,

– z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe v rámci reštitučných zákonov napr. zákon č. 119/1990 Zb.o súdnej rehabilitácii.

Moment nadobudnutia vlastníctva

Aby ste si mohli presne vypočítať, či spadáte do 5-ročnej lehoty alebo nie, moment nadobudnutia vlastníctva je veľmi dôležitým dátumom.

– Ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe zmluvy (kúpna, darovacia, zámenná), podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (tzn. nie dátumom na zmluve).

– Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa (zosnulého).

– Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Dane sa platia iba zo zisku

Iba v prípade, že predajom nehnuteľnosti získate príjem, ste povinný odviesť dane. To znamená, že ak predajná cena nehnuteľnosti je rovnaká, alebo nižšia ako nadobúdacia, daň neodvádzate.

Príklad 1:

Ak kúpite nehnuteľnosť za 100 000€ a o 2 roky ju predáte za 100 000€, základ dane je 0€ (100 000 – 100 000).

Príklad 2:

Ak kúpite nehnuteľnosť za 100 000€ a o 2 roky ju predáte za 120 000€, základ dane je 20 000€ (120 000 – 100 000).

Základ dane si môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky:

– preukázateľne zaplatená nadobúdacia cena nehnuteľnosti (dokladom je nadobúdacia zmluva, prípadne znalecký posudok, prípadne iný doklad podľa titulu nadobudnutia),

– finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci (preukázateľné faktúry, pokl. bloky) vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci (napríklad provízia realitnej kancelárii či odmena advokátovi) okrem výdavkov na osobné účely,

– výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie nehnuteľností sú aj:

– úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu

–úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Čiže ak predávate nehnuteľnosť (a vlastníte ju menej ako 5 rokov), ktorú ste nadobudli pomocou hypotéky, môžete si uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej obstaranie, medzi ktoré je možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní a úroky z hypotekárnych úverov, ktoré sú poskytované výlučne za účelom kúpy nehnuteľnosti.

Predaj rozostavanej stavby 

Ak chcete predať rozostavanú stavbu spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak kúpna cena nie je stanovená jednotlivo. Ak teda predávate pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy, ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).

Predaj rozostavanej stavby evidovanej v katastri nehnuteľností

V prípade predaja rozostavanej stavby je dôležitým faktom, či je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Ak sa predáva rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia – zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom príjem z jej predaja je oslobodený od dane. Ak však k jej predaju dôjde do piatich rokov od jej nadobudnutia, príjem z jej predaja sa považuje za zdaniteľný príjem.

Predaj rozostavanej stavby, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností

Ak predávate rozostavanú stavbu, ktorá nie je evidovaná v katastri, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu (napr. výdavky na nákup materiálu a pod.).

Netreba však zabúdať ani na zdravotné odvody, ktoré sú spojené s príjmom z predaja nehnuteľnosti. Ich výška je 14% zo základu dane. To znamená, že ak k 19% dani pripočítame spomenutých 14%, dostávame sa na hodnotu 33%. Keďže nehnuteľnosti sú často najcennejším majetkom ľudí, môže ísť o dosť vysokú sumu. Preto stojí za zváženie, či je predaj v danom momente nevyhnutný. Riešením môže byť prenajatie nehnuteľnosti až do momentu, kedy by predaj nepodliehal zdaneniu. Pri príjme z prenájmu sa na rozdiel od príjmu z prevodu vlastníctva zdravotné odvody neodvádzajú.

Zdroj: www.financnasprava.sk

Príspevok Predaj nehnuteľnosti a dane. Kedy a koľko je nutné zaplatiť? je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Rozmery a veľkosť pozemku

Ak Vám stačí menší rodinný dom či bungalov, veľká záhrada môže byť príťažou. Budete si vedieť nájsť čas na kosenie trávnika každé 3-4 týždne? V prípade, že by ste chceli bývať 10 minút od centra mesta, je otázne, či taký pozemok vôbec nájdete. Zvyčajne platí, že čím bližšie k mestu sa pozemok nachádza, tým je menší a drahší.

Ak zvažujete kúpu menšieho pozemku (pod 500 m2), treba si dobre premyslieť, či je to pre Vaše potreby postačujúce. Taktiež musíte dať pozor, aby pri výstavbe boli dodržané všetky právne normy. Napríklad vzdialenosť rodinného domu od hranice susedných parciel musí byť minimálne 2 metre a od prístupovej komunikácie 3 metre. Vzdialenosť od susedného domu musí byť minimálne 7 metrov. V stiesnených pomeroch je možné upraviť túto vzdialenosť na 4 metre. Avšak to iba v prípade, že susedná nehnuteľnosť nemá okná obývacích miestností otočené smerom do Vášho dvora. Taktiež si nezabudnite overiť aj povolené percento zastavanosti. Mohlo by sa Vám totiž stať, že na hospodársku budovu, či garáž, už nezostane miesto.

Poloha

To, či Vám poloha pozemku vyhovuje, nemusíte zistiť hneď pri prvej obhliadke. Niektoré veci, ako napríklad cintorín, diaľnicu a pod. zbadáte hneď. Avšak iné prvky nemusia byť až také jasné. Nenachádza sa napríklad v blízkosti pozemku potok? Predstava, že Váš pozemok bude končiť práve takouto romantickou hranicou, je príjemná. Blízkosť rieky však môže spôsobiť, že poisťovne susediace pozemky posúdia ako záplavovú oblasť. To sa bohužiaľ odrazí na výške poistného za Váš vysnený dom. Môže sa stať, že ho poisťovňa odmietne poistiť úplne. Na internete určite nájdete tzv. mapu povodňového rizika, kde si túto informáciu môžete zistiť.

Prístupová cesta

Hoci sa môže tento bod zdať ako samozrejmosť, jeho podcenenie môže neraz spôsobiť veľké problémy. To, čo čo na prvý pohľad vyzerá ako ulica, cesta, či obecná komunikácia, môže v skutočnosti byť nevysporiadaná parcela s množstvom vlastníkov (známych i neznámych) alebo spoločný dvor. Aj v prípade, že sa autom dostanete až na pozemok, ak nie je prístupová cesta ošetrená aj právne, je otázne či Vám banka schváli hypotekárny úver. Podobne môžu nastať komplikácie pri schvaľovaní prípojok inžinierskych sietí. V tomto prípade potrebujete písomný súhlas všetkých vlastníkov pozemku (cesty), na umiestnenie napríklad elektrickej prípojky, ktorá povedie touto parcelou.

Záver

Je toho pomerne dosť, na čo by ste si pri kúpe mali dať pozor. Rozhodne nie je na škodu mať po svojom boku odborníka, ktorý Vám poradí a upozorní na všetko dôležité. Stáva sa, že často ani samotní majitelia nemajú základné informácie. Preto sa určite nehanbite pýtať, overovať a zisťovať si informácie. Dobrý maklér by nemal mať problém Vám na tieto otázky odpovedať.

V prípade otázok ma kľudne kontaktuje telefonicky alebo mailom, rád Vám poradím.

Príspevok Ako kúpiť správny stavebný pozemok? je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Dôležitým faktom je, že zmena dodávateľa elektriny nemá vplyv na kvalitu služby (výpadky či kolísanie napätia). Distribučná spoločnosť totiž zostáva rovnaká aj v prípade zmeny dodávateľa elektrickej energie. Ide v podstate len o administratívnu zmenu, kto vám bude posielať faktúru a koľko budete za elektrinu platiť.

Podobná situácia je aj pri distribúcii plynu. Konkurenčné prostredie ponúka rôzne zľavy či výhody od jednotlivých poskytovateľov. Najčastejšími sú:

• Výrazná zľava, ak domácnosť odoberá plyn aj elektrickú energiu od jedného dodávateľa
• Odber bez viazanosti
• Vernostné zľavy (každým rokom sa vám zľava zvýši)
• Dodatočná zľava, ak sa rozhodnete pre elektronickú fakturáciu

Ak ste túto otázku doteraz neriešili, skúste sa porozhliadnuť na internete, aké výhody jednotlivé firmy ponúkajú. Je dosť možné, že môžete ušetriť ročne nemalé peniaze.

Príspevok Plyn z elektrární či elektrina od plynárov. Šialené alebo výhodné? je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Presvetlite priestor

Či už na fotografiách, alebo priamo pri obhliadke, dostatok svetla rozhodne pomôže. Asi nikto z nás nechce tráviť život v tmavej kutici. Slnko dodáva energiu a pozitívne pocity. A tie by ste sa mali snažiť u záujemcov vyvolať. Využite svetlo vo svoj prospech a odostrite žalúzie, poprípade závesy. Dopomôcť môžu aj umyté okná.

Odstráňte prebytočné veci a nábytok

Snažte sa uvoľniť čo najviac priestoru. Nepotrebný starý nábytok a veci odstráňte. Všetko, čo nepotrebujete, darujte alebo odložte (napr. do garáže). Záujemcovia o to pravdepodobne nebudú javiť záujem a priestrannejšie izby pôsobia určite príjemnejším dojmom. Kuchyňa je pri predaji veľmi dôležitá, snažte sa preto odložiť riad (umytý aj neumytý), hubky, utierky aj čistiace prostriedky. Ideálne by váš byt mal vyzerať ako apartmán na fotke v katalógu cestovnej kancelárie.

Odosobnite nehnuteľnosť

Záujemcovia si nekupujú len nehnuteľnosť. Kupujú si svoj nový domov. Preto by sa u vás nemali cítiť ako na návšteve. Rodinné fotky, diplomy, pohľadnice, magnetky na chladničke, zubná kefka v poháriku  a rôzne ďalšie osobné veci môžu zabrániť tomu, aby sa kupujúci s nehnuteľnosťou takzvane stotožnili – čo je nesmierne dôležité. Odložte preto tieto veci niekam, kde nebudú viditeľné. Tak či tak si ich budete pri sťahovaní chcieť vziať so sebou. Jednoducho ich zbalíte o niečo skôr.

Nepokazte si to detailmi

Tak ako predávajúci chcú za svoju nehnuteľnosť dostať čo najviac peňazí, kupujúci by prirodzene chceli zaplatiť čo najmenej. Kupujúci sa preto v niektorých prípadoch snažia vyjednať lepšiu cenu. Ako argumenty im môžu slúžiť aj maličkosti – nefungujúce kľučky, vypínače, kvapkajúce vodovodné batérie. Nedajte im priestor a vykonajte tieto drobné opravy a údržbu. Bude vás to stáť maximálne pár hodín práce, ale efekt bude stáť za to. Pred obhliadkou dôkladne vyvetrajte. Zápach cigariet alebo domácich zvierat vedia veľmi rýchlo odplašiť dokonca aj fajčiarov, prípadne ľudí, ktorí sami domáce zvieratá vlastnia. Pozor dajte aj na to, v akých farbách sú vymaľované izby. Výrazné farby, ako napríklad červená, nepôsobia na väčšinu ľudí práve lákavo. Zvoľte skôr jemný odtieň „teplej farby“. Ak si s voľbou farby neviete dať rady, bielou pravdepodobne nič nepokazíte.

Pokiaľ v nehnuteľnosti bývate dlhšiu dobu, môže sa stať, že niektoré detaily už nevnímate. Môžete preto k sebe pozvať vašich blízkych, nech vám povedia, čo by stálo za vylepšenie, prípadne odstránenie.

Ak ste sa držali mojich typov a nehnuteľnosť ste dôkladne pripravili, ostáva ju už „len“ správne nafotiť a natočiť video prehliadku. Odporúčam vám, aby ste tieto činnosti prenechali profesionálom. Výsledný efekt bude stáť rozhodne za to.

Príspevok Ako pripraviť nehnuteľnosť na predaj? je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Nechcete si úver ponechať

Toto je jednoduchšia možnosť. Keď nájdete správneho kupujúceho pre váš byt alebo dom, požiadate banku o vyčíslenie zostatku vášho úveru a podáte žiadosť o predčasné splatenie úveru. Vyčíslenie zostatku vám v niektorých bankách poskytnú na počkanie, inde si budete musieť počkať aj niekoľko dní. Ak sa vám zrovna blíži dátum zmeny fixácie, oplatí sa počkať. V tomto čase sa totiž s predčasným splatením neviažu žiadne poplatky. Ak sa nachádzate mimo obdobia zmeny fixácie, poplatok za predčasné splatenie úveru je zo zákona maximálne 1% zo zostatku úveru.

Spolu s údajom o zostatku vám banka pošle číslo účtu, na ktorý treba peniaze zaslať (spolu s dátumom splatnosti). Tieto údaje sa uvádzajú do kúpnej zmluvy. Buď túto sumu vyplatí priamo kupujúci (ak má dostatok finančných prostriedkov) alebo banka, v ktorej si kupujúci berie novú hypotéku. Ak si kupujúci vybavuje úver vo „vašej“  banke, spýtajte sa pracovníkov na pobočke, či nie je možné, aby vám „odpustili“ poplatok spojený s predčasným splatením úveru. Nie je to pravidlom, no občas banka takýmto spôsobom vyjde klientom v ústrety. Za vyskúšanie to určite stojí. 

Kvitancia

Akonáhle banka obdrží peniaze na účet, váš úver je splatený. Aby mohlo byť z listu vlastníctva vymazané záložné právo v prospech banky, tá vám vydá doklad, tzv. kvitanciu, na základe ktorej katastrálny úrad túto ťarchu vymaže. 

Chcete si úver ponechať

Banky sú pri schvaľovaní nových hypoték opatrnejšie ako v nedávnej minulosti. Počet ľudí, ktorí už hypotéku majú, no dnes by ju pravdepodobne už nezískali, sa zvýšil. Aj preto je pochopiteľné, že sa jej nechcú vzdať a radšej by si ju „presunuli“ na inú nehnuteľnosť. V tomto prípade je potrebné preniesť záložné právo na inú nehnuteľnosť. Jednoduchší je prenos na takú nehnuteľnosť, ktorú vlastníte vy (prípadne niekto iný, napr. rodičia) a nie je zaťažená hypotékou, resp. záložným právom. Po úspešnom prenose môžete vašu „oslobodenú“ nehnuteľnosť predať a rozhliadnuť sa po takej, ktorá vám bude vyhovovať.

Náročnejší je prenos na nehnuteľnosť, ktorú ešte len chcete kúpiť. Táto možnosť vyžaduje veľmi dobré naplánovanie a spoluprácu všetkých strán a môže byť časovo náročnejšia. Určite stojí za zváženie využitie služieb skúseného hypotekárneho poradcu. V oboch prípadoch budete musieť pri prenose záložného práva banke predložiť znalecký posudok nehnuteľnosti, na ktorú má byť  záložné právo prenesené. Hodnota tejto nehnuteľnosti totiž nesmie byť nižšia ako zostatok vášho úveru. Odporúčam vám od začiatku procesu otvorene komunikovať s bankou, aby vedela, čo zamýšľate a aby vás náhodou niečím v priebehu procesu neprekvapila.

Dúfam, že ste v tomto článku našli informácie, ktoré ste hľadali. Ak nie, kontaktujte ma a rád vám pomôžem.

Príspevok Ako predať nehnuteľnosť s hypotékou? je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Medzi 3 najčastejšie podvody môžeme zaradiť:

 1. Nevrátenie rezervačnej zálohy (1. časti kúpnej ceny)

Predávajúci prijme od záujemcu rezervačnú zálohu, avšak nie je jeho cieľom nehnuteľnosť predať. Túto zálohu už nikdy nevráti. Zálohu mnohokrát prijme od niekoľkých záujemcov. Neraz sa stáva, že si majiteľ nechá uhradiť zálohu za nájomné vopred na svoj účet, ale nevráti ju.

 2. Nevyplatená kúpna cena

K prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti nedochádza podpisom kúpnej zmluvy ani odovzdaním nehnuteľnosti, ale až právoplatným povolením vkladu na katastri. Preto je dôležité celý obchod dôkladne ošetriť, aby nedošlo k stavu, keď predávajúci má aj peniaze aj nehnuteľnosť, a kupujúci naopak nič a opačne.

 3. Kúpa od falošného vlastníka (reťazové prevody)

Môže sa stať, že nehnuteľnosť predáva niekto, kto je zapísaný na liste vlastníctva ako vlastník, avšak ozajstným majiteľom nie je. Jedná sa o situácie, kedy je predávajúci do predaja nastrčený a nakladá s nehnuteľnosťou, ktorú najprv nadobudol neplatne. Pôvodný majiteľ sa súdnou cestou k nehnuteľnosti dostane, no kupujúci svoje peniaze už pravdepodobne neuvidí.

Ako sa najlepšie chrániť?

Ak ste kupujúci, riziko, že na konci obchodu budete bez peňazí aj bez nehnuteľnosti môžete znížiť pomocou notárskej úschovy, prípadne vinkulácie v banke. Vaše peniaze sa vyplatia predávajúcemu z úschovy, resp. vinkulovaného účtu až po tom, čo sa prepíše vlastnícke právo na liste vlastníctva na vás.

Ak nehnuteľnosť vlastníte a nechcete o ňu nedopatrením prísť, vcelku účinne funguje, ak je na nehnuteľnosti zriadené záložné právo v prospech ďalšej osoby. Takáto nehnuteľnosť sa podstatne ťažšie predáva. Ako na to? Môžete spísať Zmluvu o pôžičke (s blízkou osobou, ktorej veríte) a zriadení záložného práva k nehnuteľnosti  – záložné právo totiž musí byť viazané na určitý záväzok (v tomto prípade pôžička). Suma nie je podstatná (hoci aj 50€), na liste vlastníctva sa tento údaj nezobrazuje. Nasleduje podanie na zápis záložnej zmluvy na katastri. Ak budete chcieť neskôr ťarchu vymazať, stačí na kataster zaslať kvitanciu (potvrdenie veriteľa o splatení pôžičky) a kataster ťarchu z listu vlastníctva bezplatne vymaže.

Záver

Opatrnosti nie je nikdy dosť, keďže vynaliezavosť niektorých podvodníkov nepozná hraníc. Či už nehnuteľnosť predávate alebo kupujete, vždy je dobré mať po svojom boku právnika, prípadne skúseného realitného makléra.

Príspevok Najčastejšie realitné podvody je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Ohúril by vás maklér, ak by vám povedal, že vašu nehnuteľnosť nafotí a vytvorí inzerát na internete? Asi ťažko. V dnešnej dobe si už zvládne vytvoriť takýto inzerát asi každý. „Zavesiť“ fotky so stručným popisom na inzertné portály a čakať kým sa niekto ozve predsa nie je žiadna veda. A práve tu by sa mala prejaviť pridaná hodnota realitného makléra.  

Pridaná hodnota makléra (okrem profesionálnej prezentácie nehnuteľnosti) musí byť aj vo forme AKTÍVNEHO predaja. Čo to znamená? Na inzertných portáloch zasiahneme len ľudí, ktorí vyhľadávajú ponuky v konkrétnej lokalite podľa konkrétnych parametrov. No veľmi zaujímavá nehnuteľnosť sa môže objaviť aj v susednej obci. Taká, kvôli ktorej sa o 2-3 minúty dlhšia cesta do práce nebude zdať vôbec taká hrozná. Avšak taká nehnuteľnosť sa kvôli špecificky nastavenému filtru potenciálnemu záujemcovi vôbec nezobrazí.

Taktiež existujú ľudia, ktorí majú väčšiu hotovosť a túžia ju niekam investovať. Správne zacielenou a zaujímavou reklamou viete takého človeka presvedčiť, aby investoval do nehnuteľnosti (konkrétne tej vašej) a nie do niečoho iného. Jednoducho správne zacielenou online reklamou viete osloviť takmer všetkých ľudí, ktorí môžu mať o váš byt či dom záujem.

Presne takýto druh reklamy som využil pri predaji drevenice vo Vyhniach, ktorá slúži ako ubytovacie zariadenie. Ako som už napísal vyššie, ubytovacie zariadenie s podlahovou plochou cez 400m² a pozemkom 3735m² nie je typ nehnuteľnosti, ktorý by sa predal tak ľahko ako 2-izbový byt v centre mesta. Avšak, vďaka spomínanej propagácii, keď sa prezentácia drevenice zobrazila na sociálnych sieťach celkovo 217 578 krát (!), sa nový majiteľ našiel už po 3 mesiacoch. V dobe, keď možnosť prísť na obhliadku bola vďaka opatreniam výrazne obmedzená. Aktívna forma predaja výrazne skrátila čas potrebný na predaj. Pre úplnosť, nie je to len o počte zobrazení, prezentácia nehnuteľnosti musí byť taká, že sa ľuďom okamžite zapáči. Či sa mi to podarilo, uvážte sami:

Ak chcete aj vy svoju nehnuteľnosť predať rýchlejšie a výhodnejšie, aktívna propagácia spolu s kvalitnou prezentáciou vám určite výrazne zvýšia šance. S obomi vám veľmi rád pomôžem, stačí ma jednoducho kontaktovať.

Príspevok Pasívny predaj? Kdeže! je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.

Ceny, ktoré vidíte, sú ponukové. Ceny, za ktoré sa nehnuteľnosť naozaj predá, môžu byť iné. Veľa majiteľov sa snaží stanoviť na začiatku o niečo vyššiu cenu a počkať, či sa predsa len nenájde kupca aj za „nadhodnotenú“ cenu. Preto inzerát, ktorý ste našli, môže byť na inzertnom portáli len jeden deň, no aj niekoľko týždňov či mesiacov. Ak by cena bola nastavená správne, kupujúci by sa už našiel a inzerát by už pravdepodobne nebol aktuálny. Určovať cenu takýmto spôsobom preto môže byť skresľujúce.

Druhá vec je, že na cenu vplýva množstvo faktorov. Okrem tých zrejmých, ako sú lokalita, výmera, použité stavebné materiály či vek stavby, cenu ovplyvňujú aj poschodie, na ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, orientácia na svetové strany, či sa v blízkom okolí nachádzajú školy, obchody či iné služby, svahovitosť pozemku, svetelnosť, množstvo pracovných možností v lokalite, či je v okolí dostatok zelene, dopravné napojenie, bezpečnosť v lokalite, sociálna úroveň obyvateľstva, zateplenie objektu, dispozičné riešenie nehnuteľnosti atď. Určiť správnu cenu nehnuteľnosti je preto niekedy hotová veda.

Je prirodzené, že majitelia nechcú predať svoj majetok pod cenu a prísť tak o peniaze. Avšak ak sa cena na úvod stanoví príliš vysoko, taktiež to môže viesť k tomu, že konečná cena bude pod úrovňou skutočnej trhovej hodnoty.

Ako je to možné? Dôvodov je hneď niekoľko. Najväčší efekt má inzerát na začiatku. Čím väčšie mesto, tým viac inzerátov. Ak by mal každý potenciálny záujemca každý deň prezerať niekoľko desiatok či stoviek inzerátov, zbláznil by sa. Preto sa zameriava hlavne na tie „čerstvé“. Väčšina portálov ponúka službu, ktorá o nových inzerátoch záujemcov informuje e-mailom. To spôsobuje, že staršie inzeráty majú oveľa nižšiu návštevnosť. To znamená, že ak aj znížite cenu, uvidí to oveľa menej ľudí. Avšak ak si aj ľudia všimnú, že ste znížili cenu, čo to vlastne znamená? Znižovali by ste ju, ak by o nehnuteľnosť bol záujem? Určite nie. Prečo by ľudia mali chcieť niečo, o čo iní neprejavili záujem? Záujemcovia sú pri zlacnených nehnuteľnostiach opatrnejší. Preto veľa majiteľov nehnuteľností, ktorí inzerovali svoje ponuky príliš dlho a postupne znižovali cenu, nakoniec predali nehnuteľnosť za nižšiu cenu, ako bola jej reálna trhová hodnota. 

Ako teda správne stanoviť cenu? Ozvite sa mi a veľmi rád vám s tým pomôžem. Kontaktné údaje nájdete na konci tejto stránky.

Príspevok Čo spôsobí nesprávne stanovená cena nehnuteľnosti? je zobrazený ako prvý na Mgr. Tomáš Kotlaba.